E no Explicador da Rádio Observador, é hoje nosso convidado Pedro Coelho, administrador da Square, especialista em imobiliário. Muito bom dia, Pedro Coelho. Obrigado pela disponibilidade.

Bom dia, obrigado eu.

No Explicador de hoje vamos falar do imobiliário e deste contexto de pandemia, numa entrevista conduzida por Carla Jorge de Carvalho, Judite França e Paulo Ferreira.

Muito bom dia, Pedro Coelho, mais uma vez. O imobiliário continua a ser uma boa opção de investimento?

Eu acho que continua a ser uma boa opção de investimento e eu diria que se calhar cada vez é uma melhor opção de investimento. Claro que muitas vezes quando se fala em uma boa opção de investimento, cada um tem visões diferentes de como investir no imobiliário. Há quem ache que uma boa opção de investimento é comprar uma casa própria. Há quem ache que um bom investimento no imobiliário será, por exemplo, alguém mais especialista comprar um apartamento e remodelar para depois arrendar ou vender, ou há quem, de uma maneira, se calhar, numa linguagem, perdoe-me a expressão, mais do mundo mais pequeno da economia, uma mera aplicação de poupanças. E é nesse sentido que eu, antes de mais, diria que é uma boa aplicação de investimento, porque com as taxas de juro num nível historicamente baixo como estão, e que se calhar esta pandemia o que nos trouxe como lição é que a única certeza que temos dentro do quadro de incerteza em que vivemos, é que as taxas de juro vão permanecer baixas ou talvez ainda mais baixas, mas de certeza durante mais tempo, as opções de investimento e de aplicação de poupanças são cada vez menores, porque na prática ou temos o mercado de ações, que pode ter um retorno mais alto, mas que também tem um risco mais alto, porque tem uma volatilidade grande, ou os chamados produtos de taxa garantida ou de baixo risco, leia-se depósitos a prazo, certificados de aforro ou fundos de obrigações, estão com taxas tão baixas ou até negativas. E é nesse sentido que o imobiliário é uma excelente aplicação de investimento.

E Pedro Coelho, olhando um pouco agora para aquilo que se está a passar nos últimos meses no mercado, nós viemos de anos, no caso português, de um crescimento sustentado dos preços. Até havia quem falasse numa bolha de preços. Entretanto, aparece-nos esta pandemia e uma crise deste calibre, pela lógica, não deveria ter um impacto forte, que aparentemente não está a ter no mercado imobiliário?

Eu acho que já está a ter algum impacto e vai ter um impacto ainda maior. A questão é que, como eu comparava há pouco, o imobiliário não reage tão de repente, de uma maneira tão nervosa, como, por exemplo, o mercado de capitais ou as ações, que podem em segundos, em minutos, em horas, no próprio dia, ter uma queda vertiginosa de 20 a 30%.

Mas Pedro Coelho, deixe-me só interromper. Sente então já, pela sua resposta, sente finalmente, eu digo finalmente, porque de facto leva muito tempo, como diz, a que esse impacto se verifique, há finalmente um ajustamento, nem que ligeiro?

Há. Ou seja, vamos se calhar separar um pouco os setores, porque é importante também. Fala-se muito em imobiliário e como eu referi um pouco no início da primeira resposta, há muito imobiliário. Ou seja, há o imobiliário que a maior parte dos ouvintes lhe interessa ouvir, que tem a ver com o seu apartamento em concreto, digamos assim, é o chamado mercado residencial de produto acabado, apartamentos já construídos. Mas há também o mercado imobiliário dos promotores, que são aqueles que compram terrenos para licenciar, para construir e para depois ou vender ou arrendar. E depois há o chamado mercado não residencial, o mercado comercial, que tem a ver com aquilo que as pessoas ligam pouco, mas que tem a ver com todo o nosso dia a dia, que são os escritórios onde trabalhamos, a indústria que produz peças, transformação de alimentos, etc. Armazéns de logística, que hoje em dia estão tão na moda por causa do comércio online, etc. Hotéis, o comércio de rua, restaurantes, tudo isso é imobiliário.

E nesses três patamares temos estados de saúde diferentes.

Temos. O que é que acontece? Só uma síntese rápida. Onde já se assiste a esses primeiros sinais, eu até acho que se começou a sentir logo de início, foi no mercado de arrendamento residencial. Se falarmos, nomeadamente na Grande Lisboa, que é onde obviamente há mais informação estatística, os preços de arrendamento de habitação em Lisboa começaram a diminuir quase logo de início. Por quê? Porque começou a haver um aumento da oferta, principalmente por parte dos antigos alojamentos locais, que transformaram, nem que seja momentaneamente, em arrendamento de um pouco mais longa duração, como residencial de arrendamento longo. Portanto, não de curtas estadias, porque não tinham turismo, não tinham procura, tinham os seus apartamentos devolutos e portanto começaram a ver. E isso é muito visível se forem aos sites da especialidade para arrendar, em que o mercado de arrendamento antes, pré-Covid, quando eram apartamentos mobilados, via-se uma mobília eu diria que um bocadinho envelhecida, para não dizer outra coisa, e hoje em dia vemos muitas vezes apartamentos para arrendar mobilados, que se vê que a mobília é claramente de apartamentos que antes eram de alojamento local. Portanto, este é o primeiro sinal, e que é visível em termos do valor da bolsa de cada um. E é natural que o preço da habitação venha a seguir, porque também pelo facto de, por exemplo, as rendas baixarem, então a seguir, pelo efeito da taxa de rendimento, o valor do preço por metro quadrado vai começar a baixar.

Isso na habitação.

Isso na habitação.

E escritórios, por exemplo?

Nos escritórios há ainda muitos sentimentos mistos. Isto é, há por parte dos investidores internacionais uma mera correção, que tem um impacto no preço, mas não tanto no preço, mas nas chamadas yields de mercado, porque no fundo põe um fator de risco adicional.

Yields, já agora, são as taxas de rentabilidade.

As yields são as taxas de rentabilidade. No fundo, tem a ver com a renda que o investidor recebe durante um ano a dividir pelo preço de aquisição do imóvel. E portanto, há um chamado prêmio de risco pelo fator de incerteza. Por quê? Porque no fundo, o que se discute muito em termos mais intelectuais, é dizer se este efeito do teletrabalho vai originar no médio e longo prazo. E agora há duas versões. Uma é, pelo fato de haver teletrabalho, se calhar a empresa para ter o mesmo número de colaboradores, pode não precisar dos mesmos metros quadrados e portanto pode encolher a sua atividade. E desse ponto de vista poderão começar a aparecer mais escritórios devolutos. Esta é uma teoria. A outra teoria é dizer que ou por via de ter que haver maior distanciamento social, ou porque os escritórios também se reconvertem em espaços mais de trabalho conjunto e de trabalhos entre equipes diferentes que têm que estar no mesmo momento, até por outro lado precisariam de mais espaço. Eu pessoalmente acho que no fundo vai haver algum equilíbrio e se calhar no final é um bocadinho a mesma coisa.

Mas as empresas não terão tendência a afastar-se cada vez mais dos centros das cidades?

Essa é uma outra questão muito interessante, eu penso que a conclusão é um pouquinho diferente. É dizer que uma empresa que hoje está unicamente concentrada num só edifício no centro da cidade, estamos a falar de empresas grandes, que tenham centenas para não dizer milhares de colaboradores, poderão ter um escritório mais pequeno numa zona mais afastada, onde está uma franja dos seus colaboradores que podem ir lá e não precisam se deslocar tanto. E nesse sentido, eu acho que pode haver uma melhoria dos efeitos de perder horas em filas de trânsito.

Qualidade de vida.

Qualidade de vida.

Porque também esses colaboradores podem se afastar dos centros das cidades. E já agora procurarem uma casa maior, porque a casa passou a ter outra importância que se calhar não tinha até agora, não é?

Sim, o que se verifica e o que se verificou principalmente no período de fecho chamado lockdown total, foi começar a haver mais procura e ser mais valorizadas casas que tenham varandas, que tenham jardins perto, que tenham espaços ao ar livre, etc. E portanto, como diz e refere bem, casas que até agora eram menos valorizadas e que o preço do metro quadrado é mais barato, porque não é tão no centro da cidade, e que poderão até por esse efeito, por um lado essas valorizarem-se e eventualmente por haver menor procura, lá está o preço dentro da cidade também diminuir ligeiramente.

Notou, de facto, essa diferença na ótica de quem procura comprar habitação própria ou arrendar, notou que se começou a procurar uma casa diferente ou até mesmo longe dos grandes centros, mudanças para o interior do país? Consegue já detetar se houve essa tendência com uma dimensão significativa?

Eu diria que há uma tendência, ainda não é de dimensão significativa, porque como eu disse há pouco, o imobiliário reage mais devagar e como calcularão, neste período em que estivemos todos fechados em casa ou muitos estiveram muito tempo fechado em casa, também o que se verifica, e por isso é que é um bocadinho ainda prematuro tirar conclusões, é que principalmente o que se verifica é o número estatístico de transações, e portanto de evidências, ainda é muito pequeno, porque fundamentalmente o que aconteceu, houve uma redução do número de transações pelo efeito das pessoas estarem mais condicionadas e também terem receio quanto ao futuro. E desse ponto de vista, ainda é demasiado cedo para tirar conclusões, mas eu acho que é uma tendência, sim. Até porque repare, olhando um pouquinho para a frente, todos achamos que os próximos três meses vão ser ainda muito difíceis, mas temos todos a esperança de que com a chegada da vacina, etc, isto a pouco a pouco comece a melhorar e no verão que vem acho que estamos todos ansiosos de ter umas férias normais, chamemos assim. Mas no fundo, no nosso consciente há sempre um bocadinho aquela questão de que será que este vírus volta por exemplo para o ano ou não, ou seja, é definitivamente resolvido e aparecerá outro daqui a dois ou três anos. E portanto, podendo passar isto a ser uma "nova ameaça", há que encontrar também as tais novas soluções ou mitigações dessa ameaça. E essa é uma delas.

Pedro, estamos a chegar ao fim do nosso explicador, mas há aqui ainda um ponto que é a questão dos investidores estrangeiros, que têm dado um pouco ao sabor também daquilo que são os incentivos, nomeadamente dos vistos gold. Qual é o ponto da situação? Continua a ser procurado, sobretudo Lisboa e Porto, talvez. Continuam a ser procurados por estrangeiros que vêm para cá viver ou como investimento?

Sim, eu diria que aquilo que aparece mais nos jornais é exatamente os vistos gold, que é um ponto forte, mas Portugal ultimamente, por via exatamente desse cenário macroeconômico de taxas juros baixas, e pelo fato da nossa dívida pública, a perceção do risco ser também mais baixa, etc. Portugal foi muito procurado por investidores estrangeiros, internacionais, fundos de investimentos, fundos de pensões, que compraram imobiliário exatamente para ter um retorno mais elevado. E portanto, nesse mercado comercial, este ano de 2020, apesar do Covid, vai ser o terceiro melhor ano, sempre em volume de transações, só superado pelos dois anos anteriores. Mas mesmo assim é melhor que qualquer ano anterior a 2018. E desse ponto de vista, Portugal continua a ser um mercado atrativo de investimento dos investidores internacionais, e repare, não vamos ser também ingênuos Pura e simplesmente porque dá melhores retornos que noutros países. Claro que há outras variáveis, mas fundamentalmente os estrangeiros procuram retorno e têm melhor retorno aqui do que noutros países. Mas também eu acho que esta questão do vírus vai trazer-nos uma outra vantagem. Portugal estava até há pouco tempo a começar a ser visto ou pelos vistos gold ou pelos reformados, como um país para poder ter, até por via do regime fiscal, um sítio para viver os últimos anos de vida. E eu acho que vai passar a ser também um país para viver a trabalhar, porque esta versão do teletrabalho, que é uma versão global e é importante que percebamos que esta pandemia e esta crise, que vai também acontecer alguma crise económica, não vai ser só nossa, é uma crise global. Mas vamos ter trabalhadores estrangeiros que podem estar a trabalhar para uma empresa do norte da Europa e que estão a viver em Portugal, com o benefício de receberem o salário do norte da Europa com o custo de vida de Portugal. Isso é um fator de atratividade muito grande para este sol. Nós estamos hoje aqui a conversar, eu sei que os últimos dias não foram tão bons, mas com 19 graus, com sol, céu azul, etc. Coisa que se calhar se olharmos para a meteorologia do resto da Europa, não estará bem assim.

Pedro Coelho, administrador da Square, especialista em imobiliário, ajudou-nos aqui a olhar para este setor neste contexto de pandemia no Explicador de hoje. Pedro Coelho, muito obrigado pelos seus esclarecimentos. Bom resto de dia.

Obrigado eu. Obrigado, Miguel Mendes.

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